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长租公寓道阻且长

来源:百度新闻 时间:2018-10-09 10:08:23 编辑:山东省 浏览:711 手机版

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过去两个月中,长租公寓行业嘈杂跌宕,9月过后,终于有所平息,如盛夏暑气渐褪。

住房租赁,是个深受季节性影响的业态,春节后和毕业季一房难求,房租攀升,过后又回归到日常。

中国房地产测评中心发布的一份中国城市租赁价格指数报告显示,今年9月,中国城市租赁价格指数为1045.2点,同比下降0.7点,环比下跌0.07%,其监测的35个城市中仍有6个城市(重庆、成都、西宁、上海、深圳、杭州)租赁价格指数环比上涨,但比上月减少7个城市。

风波始于今年7、8月的租金上涨,如今全国范围内租金回调, 租金贷和甲醛带来的风波也有所消解,监管部分也祭出管治措施。

目前深圳等多个城市有意规范租房金融市场秩序,加强金融风险监督管理,对开展“租金贷”业务设置条件、也明确代理经租企业须提示风险、加强风控。多家银行也下架了相关租房信贷产品,并停止了与中介机构的合作。

自如在9月底上线了“行业首批空气检测合格房源”,首次出租房源附有权威机构提供的检测合格报告,也须按承诺空置满30天。

问题暴露的过程,公寓经营者不可回避地经历阵痛,但疗伤后行业会更健康。

但过份妖魔化的观点难免打击行业信心。关于长租公寓的讨论还在继续:长租公寓的业务还能不能做,如果做如何做?

2011年前后,房地产领域中,一个细分行业长租公寓在国内冒出尖尖角,那时经营这门生意的多是个人创业者。因为看不到清晰的盈利模式,愿意进入长租公寓的企业和机构少之又少。

毕竟在中国经营租房事业并不划算。

首先是中国的租售比奇低。无论是北上深这样的一线城市还是二线城市,租售比难以超过2%,多数在1.6%—1.8%的区间中。在此基础上,用租金回报率减去银行贷款利率来计算净回报率,很容易发现会“租不抵供”。

从传统角度来看,购房者特意买房用以出租,在逻辑上难以说通,真正能赚钱的还是依靠资产的自持升值。

直至2017年年中,中央及地方政府关于鼓励发展住房租赁市场的一系列政策密集出台,从土地、融资等多方面给予红利,有望颠覆传统的租房生态,资本才不再踌躇。

而新生事物的成长往往是一波三折。过去两个月,无疑是一场长租公寓如何才能更好地安身立命的探索苦旅。我们很快便能知道,受政策红利鼓励进入的资本会否因监管力度的加大而又复迟疑。

日前,在以变革下的不动产趋势为主题的高峰论坛上,世联行董事长陈劲松认为,住房租赁依然是大势所趋。“中国房地产目前面临着阶段性的震荡,但是我们不能再认为阶段性震荡以后回到从前,实际上回不去了,今后房地产产品将越来越跟‘使用’相关,原来我们对‘使用’并不那么关注。但中国房地产下半场正在到来,用户将更注重产品的使用价值。”

这种观点恰恰与“房住不炒”相呼应。

陈劲松的观点是,国内“租购同权”目前还存在考验,租户和业主的权力也存在差别,依然面临着消防、规划等基本障碍,但它们会逐渐趋同。“REITs的推出也面临着税务的限制,我认为会解除。”

目前行业上并传出有资本或机构退出住房租赁行业的消息。反之,有新玩家加入这个竞争已白热化的行业。

9月29日,京东宣布房产频道上线“京东直租”业务。京东表示,京东租房将大力拓展与品牌公寓合作,包括碧桂园旗下BIG+碧家国际社区、万科泊寓、龙湖冠寓、远洋邦舍、魔方集团等品牌公寓。目前,熊猫公寓、优客逸家、己美公寓三家优质品牌公寓已加入京东直租,并在北京上线了近2000间房源,而租房业务还将覆盖全部一二线城市。

行业中资本的故事听多了,影拖出新业态故事的难得。不过,从官方资料来看,京东直租业务为消费者提供从装修配置到前期看房、租后管理、安心退租的服务,不算新奇有趣,像其上线了一周年的京东房产一样没有波澜。

或者对经营者而言,要坚守什么,改变什么,从来是艰难的抉择。黑八月、黑九月过去了,长租公寓依然道阻且长。

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