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“金九银十”远去 楼市复归居住属性

来源:百度新闻 时间:2018-10-12 10:07:46 编辑:广东省 浏览:614 手机版

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发布时间:2018-10-11 22:39

作者:记者戚奇明

楼市“金九银十”又至,但今年不仅“金九”爽约,成交降温,“银十”开局也没有丝毫升温迹象。事实上,与以往的销售旺季相比,近两年房地产市场“金九银十”都显得有些黯淡。在业内人士看来,传统“金九银十”已经远去,主要原因在于市场各方对楼市预期已不如之前乐观。
土拍市场流拍增多
当下,土地市场频现转冷信号,低溢价乃至底价成交渐成常态,流拍案例持续增多。根据中国指数研究院的数据,今年土地流拍达到历史相对高位,截至9月底,全国房地产市场土地流拍已超过800宗。其中,一线城市13宗(去年4宗),二线城市238宗(去年106宗)。
同策研究院总监张宏伟告诉《上海金融报》记者,从土地市场来看,今年不同类型城市都出现流拍现象,“金九”市场也延续了这样的情况。“首先,部分房企资金面紧张,不再拿高价地。其次,一二线城市房价调控压力较大,出让土地条件愈加严苛,拍下高价地却无法再高价卖出,不划算。第三,很多土地有自持属性,无法给房企带来资金流,影响资金周转效率,因此企业拿地越来越谨慎,导致很多土地流拍。”
张宏伟表示,虽然土地市场低迷,但对房企来说,反而是调整布局的重要窗口期,一些企业的重心可能会回归一二线城市。“之前房企布局已下沉到三四线甚至四五线城市,同时风险有所增大。现在一二线城市土地价格降低,甚至出现流拍,部分房地产企业或将重回一二线城市,尤其二线城市的项目才是企业利润来源的大本营,市场需求相当大。我认为这是一个周期性的布局机会点,房企应该会调整原有的布局策略。”
易居中国研究中心高级研究员杨科伟对《上海金融报》记者表示,在调控政策持续发力,融资压力渐增的情况下,房地产企业观望情绪愈加浓重,普遍降低新增拿地力度,部分房企甚至阶段性退出土拍市场。今年7月,土地流拍现象达到高峰,虽然“金九”时有所好转,但从整体看,土拍市场转冷将趋常态化,地价由升转降的拐点将至,部分城市地价更是率先向下调整。“当然,核心一二线城市土地市场前景仍看好,特别是中心城区和热门宅地仍是不可多得的资源稀缺品,这类项目去化前景依旧不成问题。”
杨科伟认为,鉴于多数城市土地供应有前低后高的市场惯例,预计四季度将是土地供应高峰期,届时核心城市将明显加大供地力度,其中不乏核心地段的热门宅地。对资金相对较充裕的房企而言,逆周期拿地可有效控制土地成本,四季度或将成为企业在核心城市拿地补仓的良机。
多地成交再现低迷
9月,与土地流拍相伴生的,楼市成交也不尽如人意,商品住宅成交量环比下跌7%,同比大体持平。基于新开盘项目去化率普遍回落,叠加打折促销、特价房案例增多,市场压力逐步显现。总体来看,一线城市在经历前期低迷后,随着供应放量,成交热度回升;二三线城市在调控加码、后继需求不济的情况下,短期供求难有亮眼表现。
到了10月,不少城市的成交量又现低迷。根据CRIC研究中心监测的商品住宅成交数据,国庆黄金周期间(10月1日-7日),31个重点监测城市成交表现低迷,成交量环比大跌近70%,降至历史低位,同比下滑27%。其中,重庆、青岛、南京等13城成交量同比下降超过50%,杭州、扬州、建阳同比跌幅超80%。总体来看,不同能级城市间差异明显,一线、三四线城市好于去年同期,二线城市同比降幅显著。
具体来看,一线城市成交量整体回升,同比上涨37%。仅深圳同比下降49%,北京、上海和广州成交量均大幅回暖,同比涨幅都在40%以上,其中北京成交面积虽持续低位,但同比增幅明显,上海成交面积同比涨幅更达243%。
二线城市成交量跌多涨少,同比锐减34%,半数成交量同比跌幅在50%以上,杭州、青岛同比分别下滑80%、78%。杨科伟表示,由于前期大体量开盘产品签约较低影响到成交量,且因限价政策执行较为宽松,一二手房差价不大,客户观望情绪浓厚,国庆期间成交也不太理想。与之相对,长春、苏州、宁波等城市成交量同比大涨,尤其苏州同比涨幅高达292%。此外,持续火热的武汉市场国庆期间成交量同、环比皆有20%以上增长。
三四线整体成交量同比小幅上涨1%,环比全部下行。杨科伟表示,今年以来,三四线城市成交量持续高位运行,前期基数普遍较高。大多数城市成交表现不振,江门、舟山、廊坊、扬州、建阳等城市成交面积不足1万平方米,其中,扬州、建阳同比跌幅均在90%以上。
杨科伟告诉《上海金融报》记者,9月、10月楼市降温较为明显,“原因更多在于该买房的人已经买到房,没买房的人可能已经买不起房。”但杨科伟指出,整体来看,一二三线城市楼市降温的情况没有大家想象的那么严重,即使有降温现象,现在也只是“刚冒头”。
“当下资本市场融资环境比较严格,导致企业资金面较紧张,加上快到年底,企业销售目标及回款压力增大,预计10月前后房企大幅降价现象会越来越多,且会持续到明年三季度。”张宏伟表示,“这个阶段的市场会处于持续调整期,使房屋不断回归居住属性。”
值得关注的是,“十一”期间房企动作不断,一方面,降价、打折甚至一成首付等措施再现,开发商都渴望在市场降温前加紧“出货”,实现资金回笼。另一方面,因降价或变相打折造成的业主维权现象频现,如国庆期间上海浦东某楼盘发生大规模业主维权,据称原因是开发商搞阴阳合同,不按上海市政府要求的一房一价政策销售,一夜间将备案均价每平方米35000元降到26000-28000元销售。又如江西上饶某楼盘,因从每平方米10000元降到7000元,遇大量业主维权,导致售楼部被砸。
那么,房企在接下来一段时间处境会如何?杨科伟表示,其实不少房企发展还是比较好的,只是单月业绩比以往有所下滑,项目推进也比之前有所减速。他指出,“楼市很多年都没有‘金九银十’了,今年9月和10月房地产市场相对平稳,很平常,既没那么好,也没那么差。并且,市场活跃的时间不定,以往的淡季可能是现在的活跃期,而活跃期很多时候并不出现在9月和10月。”
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多地严惩房地产违规违法行为
综合新华社讯10月8日,西安市住房保障和房屋管理局等11个部门联合发布《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”,治理房地产开发企业违法销售、虚假宣传等行为,整顿和规范房地产市场秩序,健全房地产市场监管机制。
其中,投机炒房行为包括:垄断房源,操纵房价、房租;捂盘惜售或者变相囤积房源;通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚假信息,以及雇佣人员制造抢房假象等方式,恶意炒作,哄抬房价;通过更改预售合同、变更购房人等方式,投机炒作未交付的商品房;通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式,违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。
房地产“黑中介”违法违规行为包括:采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人,恶意克扣保证金等;为不符合交易条件的房屋提供经纪服务,或者对购房人隐瞒抵押、查封等限制房屋交易的信息;为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利,非法规避房屋交易税费;非法侵占或者挪用客户交易资金;强制提供代办服务、担保服务,或者以捆绑服务方式乱收费;与投机炒房团伙串通,谋取不正当利益。
无独有偶,天津市国土房管局、市公安局等部门日前联合印发《市国土房管局等十一部门关于开展打击侵害群众利益违法违规行为整顿房地产市场秩序专项行动的通知》,即日起至今年底在全市开展打击侵害群众利益违法违规行为整顿房地产市场秩序专项行动,重点对垄断房源、操纵房价、捂盘惜售、恶意炒作、通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式,违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款,通过捏造、散布不实信息误导购房人的市场预期等行为都将进行严厉查处。

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